As redes sociais fervilharam, nas últimas semanas, com boatos de que todos os proprietários de imóveis anunciados em plataformas como Airbnb seriam surpreendidos por uma nova e pesada tributação já em 2026. A onda de desinformação, porém, não encontra respaldo na Lei Complementar nº 214/2025, texto que traz regras específicas para o aluguel por temporada dentro da reforma tributária.
De acordo com o projeto, a cobrança dos novos tributos (IBS e CBS) só alcançará pessoas físicas que atendam a dois requisitos simultâneos: possuir mais de três imóveis locados e registrar faturamento anual superior a R$ 240 mil, corrigido pelo IPCA. Ou seja, o pequeno locador segue pagando apenas o Imposto de Renda Pessoa Física.
Quem realmente entra na nova cobrança
O ponto central da lei é a equiparação do aluguel por temporada ao setor hoteleiro, mas apenas para contribuintes considerados “grandes locadores”. Para ficar claro, o enquadramento exige:
- Mais de três unidades residenciais listadas para locação temporária;
- Receita de aluguel que ultrapasse R$ 240 mil em 12 meses.
Pequenos proprietários permanecem no IRPF
Quem opera com um ou dois imóveis não sofrerá mudança. O Imposto de Renda continua sendo a única obrigação fiscal, sem a incidência de IBS ou CBS. Na prática, a grande maioria dos anunciantes nas plataformas digitais não se enquadra nos critérios de “grande locador”.
A própria Receita Federal, em nota, frisa que menos de 4% dos proprietários cadastrados em marketplaces de hospedagem chegam ao patamar de receita estipulado. A exclusão dos pequenos garante, segundo o órgão, um ambiente de empreendedorismo mais equilibrado e evita o repasse de custos para turistas e inquilinos.
Vale lembrar que o reajuste do salário mínimo para R$ 1.621, previsto para o mesmo período, também deve ajudar a equilibrar a relação entre locadores e hóspedes de perfil econômico, já que influencia benefícios e poder de compra.
Benefícios previstos pela reforma para o aluguel residencial
Além de não atingir a base de pequenos proprietários, a reforma determina mecanismos de alívio tributário mesmo para quem ultrapassar o limite de isenção. Entre eles, destacam-se:
- Redutor social de R$ 600 mensais: valores de locação até esse teto ficam livres de IBS e CBS;
- Desconto de 70%: sobre montantes que excedem a faixa isenta, aplica-se redução de 70% na alíquota, o que derruba a carga efetiva para algo em torno de 8%;
- Fim do PIS/Cofins: empresas que atuam com aluguel de temporada terão a substituição de tributos atuais por um modelo simplificado.
Impacto prático dos incentivos
Na prática, um proprietário que cobra R$ 1.200 por um apartamento, por exemplo, terá tributação apenas sobre R$ 600 e pagará, efetivamente, 8% sobre esse excedente. Esse formato, segundo técnicos do Ministério da Fazenda, torna o Brasil mais competitivo no segmento de locações rápidas, incentivando oferta e profissionalização do setor.
O economista Lucas Andrade, consultor do mercado imobiliário, afirma que “o desenho progressivo do imposto estimula a formalização sem sufocar o pequeno empreendedor”. Ele lembra que o cashback previsto para consumidores de baixa renda tende a aumentar a permanência deles em regiões turísticas, fortalecendo a economia local.
Outro ponto positivo é a simplificação fiscal para empresas especializadas em administração de imóveis. A substituição de PIS e Cofins por uma alíquota única diminui burocracia e custo, o que pode refletir em diárias mais acessíveis.
Calendário de implantação e fase de transição
Embora a discussão pública dê a entender que a nova cobrança começa a valer de imediato, o cronograma oficial prevê 2026 apenas como ano de ajustes. A aplicação escalonada será distribuída entre 2027 e 2033, período em que a alíquota cheia vai sendo incorporada gradualmente.
Etapas até a cobrança plena
A Autoridade Tributária definirá, em 2026, um módulo específico no e-Social para declaração e recolhimento do novo imposto. Durante esse ano, haverá:
- Cadastro obrigatório para quem já atinge os requisitos (mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil);
- Simulações de alíquota com pagamento facultativo, servindo como teste do sistema;
- Treinamento de fiscais e ajustes de software.
Em 2027, inicia-se a cobrança efetiva de 30% da alíquota final, subindo gradualmente até atingir 100% em 2033. Esse formato escalonado evita choques tributários e permite que locadores ajustem preço, contrato e estratégia.
Quem atua como Microempreendedor Individual também não foi esquecido: o governo pretende liberar um aplicativo específico para o MEI em 2026 que concentrará emissão de notas e recolhimento simplificado, conforme detalhado no anúncio do novo aplicativo gratuito para MEIs.
Para o Salão do Livro, acompanhar a evolução legislativa ajuda leitores que buscam diversificar renda em imóveis ou entender os efeitos sociais de cada reforma. A clareza sobre quem paga e quando paga evita pânico desnecessário e permite decisões informadas.
Em resumo, a Lei Complementar nº 214/2025 protege a maioria dos pequenos locadores, prevê benefícios concretos para quem ultrapassar o limite de isenção e estabelece um cronograma de implantação que afasta qualquer cobrança imediata em 2026. O mercado de aluguel por temporada continua atrativo, e a transição foi desenhada para ser gradual e previsível.
