Planejar a compra da casa própria exige mais do que escolher bairro e metragem. Em 2026, com juros ainda imprevisíveis e renda apertada, o caminho até a assinatura da escritura passa por planejamento minucioso, controle de gastos e atenção a cada taxa embutida no contrato.
Do cálculo da parcela ideal ao uso estratégico do FGTS, este guia reúne os pontos que os bancos analisam, detalha despesas que costumam pegar o comprador de surpresa e explica por que a jornada, agora digital, encurtou prazos, mas não dispensou cuidados.
Regra dos 30%: calcule a parcela antes de escolher o imóvel
O primeiro filtro de qualquer instituição financeira continua sendo o comprometimento de renda. A regra dos 30% determina que a soma das prestações não ultrapasse um terço do ganho bruto mensal. Se o salário familiar totaliza R$ 5 000, a parcela máxima ficará em R$ 1 500.
Caso a simulação apresente prestação acima desse teto, há três saídas: aumentar a entrada, alongar o prazo — que pode chegar a 35 anos — ou buscar um imóvel de valor menor. É nesse ponto que muita gente percebe que o sonho ainda não cabe no bolso, sinal claro de que o momento de fechar negócio não chegou.
Custos invisíveis que podem travar a escritura
Guardar somente a entrada raramente basta. Impostos, taxas de cartório e despesas bancárias somam, em média, 5% do valor do bem. O ITBI, cobrado pelas prefeituras, geralmente é o item mais pesado dessa conta. Em seguida vêm registro e escritura, ambos indispensáveis para garantir a transferência de propriedade.
Além disso, o banco exige laudo de avaliação do imóvel, pago pelo comprador, para checar se o preço pedido condiz com o mercado. Às vezes, esse valor não entra no financiamento. Ter reserva para esses adicionais evita que o negócio emperre justamente na fase do cartório, quando documentos como RG ou CIN precisam estar atualizados.
Estratégias inteligentes para usar o FGTS como entrada
Com os bancos financiando até 80% do valor, juntar 20% de entrada ainda assusta. Quem tem ao menos três anos de carteira assinada pode recorrer ao saldo do Fundo de Garantia para reduzir o desembolso imediato. O procedimento é simples: autorizar o banco a consultar o extrato e indicar quanto será abatido.
Se o dinheiro estiver bloqueado, o negócio emperra. Nesses casos, entender como resolver um FGTS travado em 2026 se torna prioritário antes mesmo de procurar o corretor. Uma vez liberado, o valor pode quitar parte da entrada ou amortizar saldo devedor futuramente.
Outra vantagem do FGTS: a modalidade permite reduzir juros em linhas de crédito ligadas a programas habitacionais, com economia que se estende por todo o contrato.
Financiamento digital: menos papel, mais rapidez — e atenção redobrada
A jornada de compra migrou para aplicativos, mas continua seguindo etapas bem definidas. Primeiro, a simulação on-line. Ali, o cliente ajusta prazos, valor de entrada e verifica a parcela. Tudo aprovado, o banco abre a análise de crédito, checando histórico financeiro e score.
Em seguida, vem a vistoria técnica que valida o preço do imóvel. Caso o laudo aponte valor abaixo do anunciado, o comprador precisa renegociar ou cobrir a diferença. A análise jurídica fecha o pacote, confirmando se o vendedor está em dia com IPTU, condomínio e não responde a ações que possam impedir a venda.
Comprar à vista ou financiar? Decifrando a melhor rota em 2026
Pagar à vista garante poder de barganha, já que o vendedor evita a demora burocrática do financiamento. Descontos de 5% a 10% não são incomuns, principalmente em um cenário no qual poucos compradores têm liquidez total.
Financiar, entretanto, permite trocar o aluguel por uma parcela que constrói patrimônio. Para muitos, é a única forma de acessar o mercado. A chave está em comparar o custo efetivo total — CET — do empréstimo com o que se gastaria mantendo o aluguel e aplicando a diferença. Quando os juros caem, financiar pode sair mais barato que alugar.
Vale lembrar que atrasar parcelas gera multa, juros e risco de perda do imóvel. Por isso, construir colchão de segurança equivalente a, pelo menos, seis prestações é prática recomendada por educadores financeiros.
Checklist final: evite contratempos até a entrega das chaves
Antes de comemorar a aprovação do crédito, confira se há pendências fiscais do vendedor no município, pois dívidas podem ser herdadas com a matrícula. Consulte ainda se há ações judiciais que envolvem o imóvel ou o atual proprietário.
Outro ponto é revisar cláusulas contratuais sobre seguros obrigatórios e taxas de administração. Pequenas porcentagens, quando somadas às prestações, alteram o fluxo de caixa mensal. Uma olhada no aplicativo bancário ajuda a identificar lançamentos indevidos; falhas como as do Caixa Tem mostraram como erros simples podem atrasar etapas cruciais.
Seguindo cada passo, o comprador aumenta suas chances de chegar a 2026 com o contrato seguro, custos sob controle e o sonho da moradia própria cada vez mais próximo. O Salão do Livro acompanha de perto as mudanças no mercado e seguirá atualizando leitores sobre qualquer alteração nas regras de financiamento.
