Com a virada do ano fiscal se aproximando, volta à cena uma pergunta que atormenta locadores e locatários: afinal, quem desembolsa o IPTU 2026? A resposta envolve menos mistério jurídico do que parece, mas ainda surpreende muita gente que só descobre a regra quando a cobrança chega.
Mesmo que o contrato de locação determine que o inquilino arque com o tributo, diante da prefeitura o imóvel continua atrelado ao CPF ou CNPJ do dono. Esse descompasso entre rotina de pagamento e responsabilidade legal é fonte de disputa, cobrança inesperada e, em casos extremos, leilão do bem.
O que diz a lei sobre o IPTU 2026
O Imposto Predial e Territorial Urbano é cobrado anualmente pelas prefeituras e vinculado ao imóvel, não à pessoa que o ocupa. Dessa forma, o contribuinte oficial registrado nos cadastros municipais é sempre o proprietário, independentemente de quem more ali. A base legal está no Código Tributário Nacional, que fixa a figura do “contribuinte por natureza” como o titular do domínio.
Em paralelo, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, autoriza que despesas ordinárias sejam transferidas ao locatário por cláusula contratual. O IPTU entra nesse pacote, mas apenas do ponto de vista de quem efetua o pagamento. A legislação tributária não muda: caso haja atraso, o município aciona o dono.
Cláusula contratual e a prática do mercado de aluguel
Na maior parte dos contratos, imobiliárias e proprietários optam por repassar o IPTU ao inquilino já na primeira fatura, juntamente com o aluguel e outras taxas. O raciocínio é simples: quem usufrui do imóvel deveria, em tese, custear o encargo anual. Ainda assim, trata-se de um acordo privado que não modifica a obrigação estatal.
No dia a dia, o imposto pode aparecer embutido no boleto mensal ou ser cobrado em parcela única, a depender da praça. Há locadores que oferecem desconto no aluguel se o inquilino quitar o carnê à vista. Outros preferem acompanhar cada competência, exigindo recibo como garantia de que não surgirá surpresa no futuro.
Responsabilidade civil continua com o proprietário
Quando o inquilino deixa de pagar, a prefeitura registra a dívida no CPF do dono e, após notificação, pode inscrever o débito em dívida ativa. A partir daí, começam a correr juros, multa e, em certas capitais, honorários advocatícios. O próximo passo costuma ser o protesto em cartório, que dificulta financiamentos e compromete a pontuação de crédito do proprietário.
Somente depois de quitar ou renegociar o débito é que o dono pode cobrar o valor do locatário inadimplente, seja amigavelmente, seja judicialmente. Para ter sucesso, ele precisa apresentar contrato com cláusula expressa sobre o repasse do IPTU 2026. Sem esse item, a cobrança pode ser questionada em juízo.
Vale lembrar que a execução fiscal recai sobre o bem, o que significa bloqueio administrativo e possibilidade de leilão se a pendência se alongar. Por isso muitos proprietários solicitam comprovantes mês a mês, ainda que o contrato delegue integralmente o imposto ao morador.
Riscos de inadimplência e maneiras de evitar surpresas
A partir do momento em que a prefeitura lança o imposto, começa a contagem de prazos que varia conforme o município. Caso o carnê não seja pago, o nome do contribuinte vai para a dívida ativa, com acréscimos que podem superar 20% do valor original em poucos meses. Em um cenário de orçamento apertado, essa bola de neve pesa não só para o bolso, mas também para futuras negociações de venda ou financiamento do imóvel.
Para inquilinos, o problema é outro: além da possibilidade de o proprietário reaver judicialmente todas as parcelas atrasadas, o locador pode pedir rescisão contratual por descumprimento de obrigação. Quem gere o próprio negócio sabe que evitar litígio é mais barato do que arcar com custas e honorários.
Medidas preventivas para proprietários e locatários
Transparência contratual vem em primeiro lugar. O documento deve detalhar se o IPTU 2026 será pago em parcelas ou de forma integral, quem ficará responsável por retirar o carnê na prefeitura e qual o procedimento para envio de comprovantes. Quanto mais minuciosa a redação, menores as chances de mal-entendido.
Guardar recibos oficiais é tarefa de ambos os lados. O locatário conserva a prova de que quitou o imposto, enquanto o proprietário mantém cópia para se precaver contra eventuais erros de lançamento. Hoje, várias cidades oferecem portais digitais que permitem checar a situação do imóvel em poucos cliques.
Outro ponto relevante é acompanhar as legislações locais. Determinadas prefeituras concedem desconto para pagamento à vista ou isenção parcial para imóveis de baixo valor venal. Dividir essa economia pode ser um bom argumento de negociação entre as partes. Em época de discussão sobre adiantamento do 13º do INSS, qualquer alívio no orçamento familiar faz diferença.
Por fim, vale destacar que alguns cartórios oferecem serviço de acompanhamento de débitos vinculados ao imóvel. Embora pago, esse monitoramento automático notifica o proprietário antes que a dívida chegue a estágios avançados.
Ao compreender a distinção entre quem paga e quem responde, proprietários e inquilinos evitam aborrecimentos e mantêm o relacionamento saudável. A regra é clara: o IPTU 2026 pode constar no boleto do morador, mas continua, perante a lei, no colo do dono.
