A locação de curta duração no Brasil caminha para uma guinada fiscal. A partir de 2026, todo ganho obtido em plataformas como Airbnb passará a ser tributado não só pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, mas também pelos novos IBS e CBS. A soma dessas cobranças, segundo advogados tributaristas ouvidos pelo Salão do Livro, pode consumir até 44% do faturamento bruto do anfitrião.
O cenário preocupa proprietários que contam com a renda de temporadas para fechar as contas, pois o modelo equipara o serviço a hotéis e pousadas. Ao mesmo tempo, especialistas defendem planejamento tributário intenso e, em muitos casos, migração para pessoa jurídica como forma de mitigar perdas.
O que muda na prática com a reforma
A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, alterou o enquadramento da locação por temporada. O governo passa a tratá-la como prestação de serviços de hospedagem. Na prática, isso puxa os novos tributos sobre consumo para a conta do proprietário, mesmo que ele alugue apenas um único imóvel.
Antes da mudança, o anfitrião registrava o rendimento como “aluguel” na declaração anual de Imposto de Renda, enfrentando apenas a alíquota progressiva que chega a 27,5 %. Não havia exigência de emissão de nota fiscal nem pagamento de tributos sobre circulação de serviços. Agora, além de manter o IRPF, entram em cena o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos incidentes sobre a receita.
IBS e CBS: impacto direto no bolso
Os dois novos tributos compõem o núcleo da Reforma Tributária ao substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS. No aluguel por temporada, porém, a discussão gira em torno da base de cálculo. A lei concede um redutor de 40 % para contratos de até 90 dias. Ainda assim, o restante – 60 % da receita – servirá para calcular IBS e CBS, o que eleva a mordida total.
Tomemos um exemplo simples: um imóvel que fatura R$ 10 mil mensais. Após o redutor, R$ 6 mil entram na base do IBS e CBS. Considerando alíquotas conjuntas próximas de 25 % — estimativa corrente nos estudos oficiais — o desembolso seria de R$ 1,5 mil. Somado ao IRPF, a conta final pode beirar 44 % do valor inicialmente recebido.
Como a soma chega a 44 %
Para chegar ao número de 44 %, advogados fazem a seguinte conta: o IRPF pode alcançar 27,5 % sobre o lucro líquido; IBS e CBS, por sua vez, atingem cerca de 15% da receita bruta mesmo com o redutor. A união desses percentuais forma a carga cheia. Como IR incide sobre lucro e os demais sobre faturamento, não há compensação entre eles.
Vale lembrar que o cálculo não inclui despesas de manutenção, taxas de condomínio ou períodos de vacância. Sem deduções claras, o anfitrião arca com tributos altos independentemente da ocupação.
Por isso, consultorias recomendam simulações frequentes. Planejamento evita surpresas, principalmente quando se possui mais de um imóvel ou receitas superiores a R$ 60 mil anuais, valor que costuma despertar maior fiscalização.
Pessoa jurídica pode reduzir a mordida
Diante do novo desenho, abrir uma empresa específica para administrar as locações surge como alternativa. Sob regime de pessoa jurídica, o proprietário pode aproveitar créditos de IBS e CBS em despesas comprovadas, além de obter alíquotas menores no Simples Nacional caso o faturamento fique dentro dos tetos previstos.
Contadores apontam que, para quem possui dois ou mais imóveis, a economia compensa a burocracia. Há ainda a vantagem de separar patrimônio pessoal de riscos comerciais. O tema, porém, exige cálculo detalhado: algumas atividades registradas no Simples perdem o benefício do redutor de 40 % e podem, em certos casos, pagar mais.
Fiscalização será mais rigorosa
A lei obriga o anfitrião a emitir nota fiscal eletrônica a cada estada. Essas informações serão cruzadas com plataformas digitais, repassando dados de hóspedes ao Fisco. Quem não recolher corretamente pode receber autuações retroativas, multas e juros.
A pressão por conformidade lembra casos em que aposentados enfrentam bloqueios ao não atualizar cadastros. Situações semelhantes ocorreram no Benefício de Prestação Continuada, cuja biometria obrigatória gerou filas em 2026. No aluguel por temporada, a cobrança promete ser igualmente rígida.
Na prática, o anfitrião precisará guardar recibos, despesas e contratos digitais para provar regularidade. Sistemas de gestão fiscal se tornam aliados para quem pretende continuar na pessoa física sem correr riscos.
Rendimento líquido tende a cair
Com a soma de tributos, quem não reorganizar a operação verá o retorno financeiro minguar. Advogados calculam que a margem de lucro pode encolher pela metade, especialmente em cidades com forte sazonalidade turística.
Para não sair no prejuízo, é recomendável atualizar precificação, repensar períodos mínimos de locação e negociar repasse de taxas aos hóspedes. Cada estratégia precisa respeitar as regras de plataformas como Airbnb, que proíbem cobranças extras sem aviso prévio.
Outra dica envolve observar fontes de renda complementares. Muitos proprietários analisam vender serviços adicionais, como passeios e transfers, que também devem respeitar a nova matriz tributária. Tudo isso reforça a ideia de planejamento constante.
Planejamento tributário é essencial desde já
Embora a regra entre em vigor apenas em 2026, a decisão sobre como estruturar a atividade deve acontecer quanto antes. Alterar contratos de locação, abrir CNPJ e adequar sistemas de notas fiscais demandam tempo.
Os especialistas lembram que mudanças legais costumam trazer ajustes posteriores. Acompanhar atualizações vira parte da rotina, assim como ocorre com benefícios previdenciários. No universo do INSS, por exemplo, segurados que desejam sacar 100% do FGTS já precisam ficar de olho em prazos e plataformas digitais. O panorama é parecido: quem se informa primeiro evita contratempos.
Para anfitriões de locação por temporada, consultar contador de confiança e simular cenários com antecedência torna-se passo decisivo. Testar diferentes faixas de faturamento sob pessoa física e jurídica, projetar gastos e estimar ocupação média ajudam a ver qual modelo rende mais.
Por fim, vale registrar que a discussão ainda pode evoluir no Congresso, mas, até o momento, a Lei 214/2025 mantém o enquadramento de hospedagem. Portanto, preparar-se agora garante adaptação mais suave quando 2026 chegar.
